什么情况下能回购
一般情况下以下八种情况可以回购：
1、实测面积与合同约定面积误差值超过3%；
2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等；
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋；
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用；
6、不能或不能按期办理产权过户；
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致；
8、合同中约定的其他退房条件出现；
发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。
回购方式
1.开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。
2.政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。
如何回购及业主注意事项
在自然灾害或是人为灾害中，受损业主的索赔也应该遵循一定的合法途径。受损业主个人应先将先情况上报到相应的街道、居委会、建委等相关部门，相关部门组织专业机构进行评估，后根据小区整体价值、小区所在位置、房屋受损程度等情况判定赔偿方式。受损业主在维护自己合法权益时，应该注意做好证据的保留，为以后的索赔做好准备。
关于上面的回购知识，我们买了房的业主和未来要房的人都必须要了解，不然灾难来了，你还不晓得咋个办？！
8月12日天津一化工厂发生爆炸，不仅化工厂损失严重，化学物品的爆炸，也让周围的楼盘受到了不同程度的损毁。据了解，在爆炸点直径3公里内分布住宅小区有十五个以上，小区建筑多为高层板楼，居住密度极大，在天津爆炸点周围1000米内，有超过5600户住户。
万科海港城就是天津爆炸事故发生地受灾的楼盘之一，其部分业主写出一份《已建成但未交付的万科海港城三期业主诉求书》，希望与开发商解除合同、返还房款、赔偿损失。万科海港城分三期开发，一期二期已经交房，而三期于去年开盘，预计明年8月交房。爆炸事故发生后，海港城一、二期业主的主要诉求是要求政府回购，三期业主则希望退房，并向开发商要求赔付。
LZ觉得很重要的一个事情就是天津爆炸事故发生后，房屋的价值也就消失了，不会有人在这买房，也不会有人在这租房，很难卖掉。而且单价在1.1万左右。的居民要求政府和开发商回购房屋，把钱还给他们，把财产损失赔给他们。一方面心里有阴影，一方面房屋结构有问题，再加上环境已被毒害，的居民几乎都不想在这住了！
个人看法，对于已经交付房子，开发商没有回购的责任，政府也没有义务！但是问题是那还没有交付的房子呢？这应该另当别论吧~
在天津市政府和天津港爆炸的受灾业主重重压力下，中国住宅开发商万科在8月26日宣布将回购海港城三期未交付近400套房源，万科将为此次回购付出4亿元。目前回购的范围只限于在建的、未交付的楼房。万科海港城项目总规划户数为3370户，三期有1304户在出售中，符合回购方案的为396套，总价格大约为4亿元。
万科是家加入回购阵营的民营房企。他们也是个有明确回购方案的开发商。
房屋是大多数老百姓一辈子辛苦才买来的，要是房子出了什么事肯定导致家庭矛盾。
那么问题来了，什么情况下能回购，回购方式及如何回购呢？